14 minuti
Come selezioniamo un progetto immobiliare
Il percorso dalla candidatura all’erogazione e il monitoraggio successivo.
Come funziona l’analisi di un progetto
Ogni progetto segue lo stesso percorso in quattro fasi, con criteri di esclusione, verifiche indipendenti e una decisione formale. Non tutti arrivano alla pubblicazione.
Le quattro fasi
Fase 1Ricevuto
Candidatura e primo filtro.
Il proponente invia la documentazione preliminare. Prima di ogni valutazione nel merito verifichiamo i criteri di eleggibilità.
Il progetto non viene pubblicato se:
- emergono anomalie rilevanti e non sanabili nelle verifiche antiriciclaggio;
- onorabilità e reputazione del titolare effettivo o del legale rappresentante non sono adeguate;
- il Loan-to-Cost (il rapporto tra finanziamento e costo dell’operazione) supera l’80%, il 90% nel flipping, oppure l’equity del proponente è inferiore al 10% del costo;
- il proponente ha già un progetto in default sulla piattaforma;
- l’iter del titolo abilitativo (Comune o Soprintendenza) non è abbastanza avanzato per consentire la pubblicazione;
- il titolare effettivo supera il limite di 5 milioni di euro.
Se i criteri sono soddisfatti, l’Amministratore Delegato, con il supporto del Comitato di Direzione, decide se ammettere il progetto all’analisi approfondita.
Fase 2Istruttoria
L’analisi di merito, cioè la valutazione del progetto in sé.
Il team di Business Operations & Monitoring esamina la stessa operazione da sei profili: tecnico, economico-finanziario, solvibilità del proponente, legale, reputazionale e track record.
Le stime del proponente su ricavi, costi e tempi non vengono accolte così come arrivano. Si confrontano con fonti esterne (quotazioni OMI dell’Agenzia delle Entrate, prezzari regionali, indici ISTAT, parere tecnico indipendente).
Se i costi si discostano di oltre il 15%, vengono rettificati a un valore prudente. Lo scostamento è indicato nella pagina del progetto e nel KIIS (la scheda con le informazioni chiave per l’investitore).
Al termine vengono attribuiti due rating, uno al proponente e uno al progetto. Sulla base dei rating, la procedura di pricing definisce il tasso da applicare al progetto.
Un progetto in classe D non viene pubblicato.
Fase 3Due diligence
Le verifiche su chi c’è dietro il progetto.
Controlliamo identità, onorabilità e reputazione del proponente e del titolare effettivo (casellario giudiziale, carichi pendenti, antiriciclaggio) e l’assenza di conflitti di interesse.
Verifichiamo anche il business plan del proponente: sostenibilità economica dell’operazione, coerenza tra fonti e impieghi, tempi di realizzazione e di rientro. Le stime del proponente vengono inoltre analizzate da un advisor esterno e indipendente, che ne verifica la congruità.
Per le operazioni a presidio rafforzato (importo elevato, proponente in classe D ammesso in via eccezionale, possibili conflitti di interesse) Compliance e Risk Management redigono anche relazioni separate.
Un’anomalia grave e non sanabile impedisce la pubblicazione.
Fase 4Comitato
La decisione.
Il Comitato di Direzione esprime un parere. Decidono il Consiglio di Amministrazione o l’Amministratore Delegato, e per le operazioni a presidio rafforzato sempre il Consiglio.
L’esito del calcolo del tasso non equivale a un’approvazione: gli organi possono chiedere approfondimenti o modificare le condizioni economiche, entro limiti definiti.
Prima della delibera si verifica anche il rispetto delle soglie antiusura.
Come nasce il tasso indicativo
Il tasso non nasce da una trattativa con il proponente, ma da un calcolo scritto, approvato dal Consiglio di Amministrazione e applicato a ogni operazione allo stesso modo. Si somma il tasso di riferimento di mercato (Euribor 3 mesi), uno spread che dipende dall’incrocio dei due rating e due correttivi, legati alla curva dei tassi e ai costi di costruzione. È un tasso lordo, prima degli oneri fiscali. Le eventuali deroghe allo spread non possono superare i 150 punti base, devono essere motivate e vengono comunicate agli investitori nella pagina del progetto e nel KIIS.
Dopo la decisione
Se il progetto è approvato, viene pubblicato con KIIS e condizioni definitive. Prima dell’erogazione si verificano di nuovo il limite dei 5 milioni, la firma del contratto con il cronoprogramma dei lavori, la soglia minima di raccolta e il periodo di riflessione, la ricognizione del debito firmata dal proponente. Poi inizia il monitoraggio (cronoprogramma aggiornato, site visit, rendiconto delle spese). Ritardi o inadempimenti del proponente vengono comunicati agli investitori.
Video di approfondimento
Elena Perriello, Head of Business Operations & Monitoring
18 minuti
Come nasce il tasso d’interesse di un progetto
Rating, formula e limiti del pricing.
I video e questa pagina hanno finalità informativa e non costituiscono consulenza né raccomandazione di investimento. Le informazioni sulla singola operazione sono nella pagina del progetto e nel KIIS. L’analisi riduce il rischio di selezione ma non lo elimina: ogni investimento comporta il rischio di perdita, anche totale, del capitale.