LA GESTIONE DEI RITARDI E LE TUTELE PER GLI INVESTITORI
INVESTIMENTI E RITARDI
Nel mondo degli investimenti, il settore immobiliare esercita un'attrattiva senza tempo. Tuttavia c'è una lezione che gli operatori immobiliari hanno imparato negli anni: l'investimento immobiliare implica tempo e può subire dei ritardi inaspettati. Di seguito trovi tutte le informazioni necessarie a capire in che stato si trova il progetto in cui hai investito, che tutele hai e cosa stanno facendo tutti gli attori coinvolti nel processo di recupero del finanziamento
STATUS DEI PROGETTI
DOPO LA PRIMA SCADENZA
Proroga
La proroga viene concessa al proponente solo per cause oggettive di ritardo e solo nei casi in cui il cronoprogramma sia stato rispettato (SAL > 50%). Durante questo periodo gli investitori continuano a maturare interessi e il proponente continua a svolgere la normale attività per portare a compimento il progetto. Es: ritardi nei rogiti, allungamento dei tempi per ottenere agibilità, imprevisti burocratici, imprevisti metereologici.
PERIODO INTERMEDIO
Gestione conciliativa
Periodo caratterizzato da azioni extragiudiziali in cui si cerca con il proponente una risoluzione collaborativa del ritardo per evitare azioni legali. Un progetto può entrare in questo status: alla data di scadenza del finanziamento, nel caso in cui non sia stato possibile applicare il periodo di proroga; oppure post proroga nel caso il tempo di 6 mesi non sia stato sufficiente a risolvere il ritardo. I progetti possono rimanere in questo status per un massimo di 90 giorni.
DOPO L'ULTIMA SCADENZA
Default*
Progetti per i quali non si è trovata una soluzione collaborativa nei tempi previsti. In questa fase vengono utilizzate le tutele collegate al contratto sottoscritto e vengono avviate le azioni legali necessarie ad ottenere il rimborso del finanziamento. *Il default non corrisponde ad una definitiva irrecuperabilità del finanziamento. Il termine è richiesto dalla normativa vigente al superamento di determinate scadenze. Il progetto può tornare “in bonis”.
RITARDO FISIOLOGICO
Nel ritardo fisiologico rientra la categoria Past Due, definibile come ritardo ammissibile, ad esempio: lo slittamento del giorno del rogito, il momento ufficiale dell’acquisto dell’immobile. Sono operazioni che sfociano e si concludono naturalmente nel periodo di proroga.
RITARDO PATOLOGICO
Nella categoria dei ritardi patologici, invece, rientrano: • UTP (dall’acronimo "Unlikely To Pay" che vuol dire "difficile che paghi"), che si caratterizzano per una tempistica di ritardo che va dai 91 ai 180 giorni. In questo caso l’operatore ha un ritardo più elevato rispetto al fisiologico ma con ha le possibilità di rientrare nell’operazione. • NPL (dall’acronimo "Non Performing Loans" che vuol dire "prestiti non performanti") ovvero investimenti che difficilmente verranno rimborsati totalmente. Queste operazioni possono rientrare in gestione conciliativa o giudiziale (default).
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MODIFICHE CONTRATTUALI
Dal 29 febbraio 2024 abbiamo aggiornato tutti i contratti della piattaforma per offrire maggiori tutele sugli investimenti. Quali sono i contratti? Il contratto di servizi per l’investitore: si stipula al momento dell’iscrizione ed è sempre disponibile nel footer del sito e in dashboard. Il contratto di condizioni generali di finanziamento ed il contratto di condizioni particolari di finanziamento si generano ad ogni investimento e si trovano in dashboard nella sezione investimenti. I nuovi contratti sono validi per gli investimenti effettuati a partire dal 29 febbraio 2024. Di seguito le principali tutele previste dai nuovi contratti
CAMBIALE
È un titolo di credito immediatamente esigibile e dà all’investitore il diritto di ottenere il pagamento della somma investita, alla scadenza e nel luogo previsti dall’atto. Le cambiale è considerata una forma di tutela per diversi motivi: è un atto scritto in cui il proponente, che è debitore, si impegna legalmente a pagare una determinata somma di denaro all’investitore entro la scadenza prestabilita; ha forza esecutiva, cioè può essere impugnata nei confronti del proponente inadempiente, senza bisogno di passare prima dal tribunale; è uno strumento negoziabile, il che significa che può essere trasferita da una persona all’altra.
RICOGNIZIONE DEL DEBITO
È un documento attraverso cui il proponente dichiara di avere un debito nei confronti degli investitori, un atto unilaterale di garanzia, che assicura all’investitore il riconoscimento del proprio credito. Questo documento permette di avere direttamente un titolo esecutivo nel momento in cui sia necessario rivolgersi ad un giudice. La presenza di questo documento semplifica il processo nel caso di un contenzioso, in quanto fornisce una prova chiara e diretta del debito del proponente nei confronti degli investitori. Senza tale documento, la dimostrazione del credito nei confronti del proponente potrebbe richiedere più tempo e sforzo, allungando i tempi di gestione del contenzioso.
EROGAZIONE A SAL
Modalità di erogazione del denaro nei confronti del proponente. L'erogazione del finanziamento è legata all'avanzamento dei lavori di costruzione o ristrutturazione degli immobili, garantendo agli investitori un controllo diretto sul loro capitale. La somma richiesta dal proponente rimane legata all'avanzamento dei lavori, determinato attraverso parametri definiti, verificabili e avallati dal project manager di cantiere. In questo modo, si assicura che il finanziamento venga impiegato in modo efficace e coerente con gli obiettivi prefissati.
PROJECT MANAGER DEDICATO
Obbligo per tutti i proponenti di designare un project manager di progetto come elemento di congiunzione tra la società e la piattaforma a favore degli investitori. Si occupa del coordinamento del cantiere e viene definito anche direttore di cantiere e direttore finanziario. In fase di analisi il project manager si occupa di pianificare il cashflow finanziario dell’operazione necessario per calendarizzare gli stati di avanzamento lavori ed ottenere il finaziamento in caso di “Erogazione a SAL”. Si occupa dell’asseverazione dei lavori, una forma di perizia effettuata da tecnici abilitati, assumendosi la responsabilità sulla veridicità di quanto dichiarato. Infine relaziona se la proroga di 6 mesi eventualmente richiesta sia accettabile o meno.
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NUOVI SERVIZI DIGITALI DI SUPPORTO E CONTROLLO
Abbiamo avviato delle partnership con aziende specializzate, per offrire ai proponenti servizi di supporto e controllo: • analisi approfondita sulla fattibilità di un progetto immobiliare già in fase di selezione iniziale; • controllo in tempo reale dell’andamento del mercato e dei progetti immobiliari, in modo intuitivo e sempre aggiornato; • presenza di un project manager incaricato di coordinare il cantiere e gestire i flussi finanziari; • Gantt di cantiere e lavori affidati a un’impresa edile di rilevanza nazionale, al fine di garantire un controllo mirato su come vengono gestite le risorse • gestione digitale della fase di vendita e percorsi emozioniali pensati per gli acquirenti finali.
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CONTO CORRENTE DEDICATO
Per ogni progetto, il proponente è tenuto ad aprire un conto corrente dedicato. Questo conto deve essere utilizzato esclusivamente per gestire le risorse finanziarie relative al progetto in questione, garantendo una separazione chiara e trasparente dei fondi. Il proponente è obbligato a presentare rendicontazioni trimestrali che evidenzino il progresso del cantiere e l'impiego delle risorse finanziarie. La rendicontazione consente un controllo e un monitoraggio costante dell'andamento dei progetti, permettendo di intervenire tempestivamente in caso di necessità.
"Uno dei valori fondamentali di Recrowd è garantire la massima trasparenza delle informazioni agli investitori, come fondamento per instaurare e rafforzare un solido legame di fiducia con la piattaforma. Pertanto, riteniamo cruciale mantenere un costante dialogo con gli investitori, fornendo aggiornamenti sullo stato della risoluzione di eventuali ritardi."
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REPORT MENSILE SULL'ANDAMENTO DEI RITARDI
Siamo consapevoli dell'importanza di mantenere trasparenza e chiarezza riguardo agli investimenti effettuati su Recrowd. Per questo motivo, viene fornito un aggiornamento mensile agli investitori che hanno in portafoglio dei progetti che hanno subito un ritardo nella restituzione. Nel report sono incluse indicazioni sul monitoraggio in corso e sulle attività svolte dal proponente. Il report è redatto dalla società di recupero crediti MF Consulting ed è progettato per offrire agli investitori una panoramica chiara e aggiornata sullo stato dei loro ritardi e sulle azioni intraprese.
